房屋安全使用管理知识介绍

一、加强房屋安全管理，预防房屋安全事故

　　近年来，一些地方相继发生了房屋倒塌、人员伤亡和财产损失的重大安全事故，一定程度上影响了社会安定。为贯彻落实中共中央、国务院关于采取坚决有力措施，遏制各类事故尤其是恶性事故发生的指示精神，坚持“安全第一，预防为主”的方针，国家建设部、省建设厅组织开展了全省范围内的危旧房屋安全大检查工作，以确保国家和人民生命财产的安全。检查范围包括公共建筑、学校和科研建筑、生活建筑、居民住宅以及需要安全检查的其他房屋建筑，其中公共娱乐场所、体育场馆、校舍和居民住宅作为检查的重点。各部门、单位及房屋产权人或使用人应根据要求加强对房屋的安全检查，重点对涉及拆改主体结构和明显加大荷载的房屋装修行为和使用年久的公共娱乐场所、体育场馆、校舍和居民住宅等作认真全面清查，不留死角。对检查发现的问题逐一进行整改，彻底消除隐患，建立健全规章制度加强房屋的日常安全管理工作。通过检查，进一步强化房屋安全管理职责，提高各部门、单位和个人的安全意识。

二、房屋安全鉴定工作的重要作用

　　城市房屋安全管理与鉴定是房地产业一项重要的基础性工作，技术性、政策性、科学性都非常强，党和政府历来十分重视。

　　自1989年建设部颁发第4号令《城市危险房屋管理规定》以来，各地房产管理部门相继成立了房屋安全鉴定机构，积极开展房屋安全鉴定工作其重要作用体现在以下五个方面：

　　一是，促进城市危旧房屋的改造，确保房屋的住用安全。不少地区还有相当数量的五十年代甚至是解放前建造的砖木或简易结构房屋，这些房屋经过几十年的风雨剥蚀和各种自然的、人为的损坏，绝大部分已沦为危险房屋。通过对这些房屋实施安全管理与鉴定，可以尽早地发现安全隐患，及时采取排险解危措施，最大限度地减少房屋倒塌事故的发生和人员财产损失。同时也能查清危旧房屋的结构类型、使用情况和分布状况，促进危旧房屋相对集中的区域有计划、有重点的翻建、改造。

　　二是，防灾和减灾。房屋遭受自然灾害或火灾等突发事故的侵袭后，房屋的结构会受到不同程度的损伤甚至破坏，通过对受损房屋进行鉴定来确定房屋是否符合安全使用条件，或采取排险解危措施后继续使用。另一方面，加强房屋的日常鉴定与管理，可以及时维护、加固已损坏房屋，保持房屋预定的抵御突发灾害的能力，从而降低自然灾害或火灾事故等给房屋造成的破坏或人员财产损失，起到防灾减灾的作用。

　　三是，对原有房屋的加层、扩建、改建等进行安全性鉴定。任何一幢房屋都是根据其预定的使用功能进行科学地设计、建造的，改变现有房屋的结构，加层、扩改建或加大荷载，必然会导致原有结构构件受力性能的改变，甚至会丧失结构稳定性而破坏，由此引发的塌房事故也时有发生。因此，对原有房屋的安全状况进行鉴定、评估，及时发现存在的缺陷，以确定是否适合改造或具备改造条件，并通过论证设计施工方案的可靠性，则可以避免房屋倒塌事故的发生。

　　四是，对拆改结构、明显加大荷载的房屋装饰装修进行安全性审定，使大量的经常发生的破坏性装修得到遏制，起到保障房屋住用安全和社会公共安全的作用。近年来，各类房屋拆改结构、改变用途经商办企业的逐渐增多，居民住房二次装修中拆改结构、盲目加大使用荷载的更加普遍，由此引发的事故及纠纷也日益增多。发挥房屋安全鉴定工作的重要作用，按规定对涉及拆改主体结构和明显加大荷载的装饰装修方案的使用安全进行严格审定，从而保证房屋装饰装修后的使用安全，防止各类事故发生。

　　五是，进行司法仲裁鉴定。随着经济的发展、法律法规的完善及人们法律意识的不断增强，在大量的公、私房兴建或装修、改扩建施工中，出现了不少相互影响甚至造成损失而引起的房屋纠纷。法院或其他仲裁、行政机关等委托房屋安全鉴定单位对房屋损坏原因及程度，是否构成危房等进行鉴定，为司法裁决提供依据。房屋安全鉴定实事求是、科学公正的工作，为维护正当利益和社会安定团结发挥了重要作用。

三、装饰装修与房屋使用安全

　　（一）随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，住房装修及房屋改变使用功能的现象越来越普及，逐渐成为现代城市一个新的消费热点。全国建筑装饰协会的有关统计表明，目前全国新建住宅的装修率已达到95％以上，家庭装饰装修行业正步入前所未有的快速发展期。房屋装修、改善环境，是生活水平提高，社会文明进步的表现，应该是值得欣慰的事，但是近年来一些商业铺面和住房的装修则远远超出了美化内外部环境的范畴，用户往往按自己的使用需要或喜好擅自对房屋进行改造或装修，随心所欲地拆、钻、挖、埋等。据房屋安全鉴定部门的不完全统计，20％以上经营和居住房屋的装修行为都带有破坏性，如果无视房屋结构的整体性、耐久性及抗震要求等安全因素，必然会给房屋的正常使用蒙上阴影，精心装饰的房屋就会潜伏着某种隐患。

　　（二） 不合理的装修行为主要表现在：任意拆改墙体，在承重墙、抗震剪力墙上开门打洞；在楼面上加铺的各类石材、陶瓷地板结合层过厚，加大楼面负荷；随意凿、钻楼板，上铺木地板，下设吊顶，安装大型灯具；沿街房屋改变用途，破墙开店，甚至为扩大经营空间而挖地三尺，增加搁楼；封闭阳台，拆除与室内相隔的墙体，或改阳台为厨房、居室，使用荷载超出设计要求； 电气线路不穿导管，直接在墙体甚至楼面上凿槽埋设，或穿过可燃性装饰材料等。“先破坏，后装修”已成为装修居住或经营用房的一大通病。任何一幢房屋的结构设计都是有其严格的力学依据的，擅自更动结构构件、改变预定的使用功能、盲目加大使用荷载等都会使结构的受力状态产生变化，整体性受损，它不但削弱房屋结构的安全性，更大大降低了房屋的抗震能力，严重的连正常条件下的使用安全都不能保证。这类房屋万一遇到强烈地震或水灾、风灾等自然灾害，累积的潜在危机将会一次性倾泻出来，这种加重灾害损失的结局在近期土耳其、印度、台湾地区的震灾中已经得到了充分的验证。

　　（三）近年来，国内外屡屡发生的一些房屋倒塌、人员伤亡恶性事故，除建筑工程质量低劣因素的影响之外，更多的还是与房屋的不合理使用、改建或野蛮装修有关。韩国汉城三丰百货大楼于1995年6月29日下午突然倒塌，事故造成502人死亡，930人受伤，113人失踪，堪称房屋倒塌史上的最大惨剧。事后许多传媒和有关人士把灾难归咎于工程质量的低劣，但调查发现，事故的直接原因是房屋的加层、扩建、更改结构和盲目增加荷载。大楼的第五层改建、屋面板超厚及楼顶安装冷却塔等累计增加了近1000kg/㎡的荷载，使四、五层部分没有支撑的立柱不堪重负而产生失稳破坏，最终导致大楼倒塌。1996年10月2日发生在埃及开罗的一栋居民楼的倒塌也是由于房主擅自加层、装修破坏了楼房的基础而造成的，事故导致10多人死亡，数十人受伤。2001年5月24日深夜，以色列耶路撒冷南郊塔皮奥特一幢正在举行婚礼的四层楼房突然倒塌，15人当场死亡，近300人受伤，事故调查显示，支撑该楼房的4根柱子在此前的装修中被拆除，造成结构不稳定，加之当晚宾客过多，终酿成房塌人亡的惨祸。

　　（四）国内这方面的教训也极其深刻。1994年5月18日，浙江温州市某厂将一幢沿街四层住宅楼的底层拆改装修成营业用房，房屋承重结构遭受严重破坏而倒塌，致使4人死亡，7人受伤，直接经济损失200余万元。1994年9月28日，上海某厂一生产车间由某超市改建为商场，装修中未做鉴定、分析，将砖柱误作钢筋混凝上柱，盲目加大荷载而倒塌，酿成人员8死3伤的恶性事故。1997年3月25日，福建莆田新光电子公司的一幢四层宿舍楼整体倒塌，造成31人死亡，近百人受伤，原因是盲目加层，在原一层框架结构食堂上加盖了三层砖混结构宿舍，基础产生冲切破坏而导致房屋倒塌。1998年4月21日，湖南长沙市中山路边的培罗蒙服装公司六层大楼的上部三层突然倒塌，导致8名实习女生遇难，调查结果表明，大楼也有盲目加层、违章装修、擅自改变房屋结构的行为。类似的事故以及破坏性装修造成房屋结构损坏、新房变危房的实例更是不胜枚举，房屋“伤筋动骨”之类装修的危害性之大，应足以引起全社会的高度重视了。

　　（五）为什么房屋装修会走入“误区”，花大钱买风险，而有关部门多次呼吁爱护、合理使用房屋却不见收效，究其原因，还是与大家的安全意识薄弱，认识上有偏差有关。

　　一些人认为，自己买的房子，拥有了产权也就拥有了处置权，可以在装修中随心所欲。殊不知，这种房产权是一种不完全的财产权，一来依附于所占用土地的使用权限，二来在一幢多层或高层楼房中，每一户的墙体、楼盖、共用设备等都是与相邻用户共同所有而不可分解的。损坏房屋结构虽是个体行为，却是对公众利益的侵犯，我国民法规定，权利人在行使其权利时，不得损害国家、社会、集体的利益和其他公民的合法权益，因此，我们一定要从各种事故中吸取宝贵的经验和教训。建设部《建筑装饰装修管理规定》已作出规定，对原有房屋进行装饰装修，凡涉及拆改主体结构或明显加大荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对其装饰装修方案的使用安全进行审定。只有自觉遵守法律、法规，爱护和合理使用房屋，才能保障生命和财产的安全，真正实现安居乐业。

四、家庭居室装修应注意的安全事项

　　改革开放带来的经济繁荣极大地提高了城乡居民的生活水平，大家的住房条件也得到了很大的改善，家庭居室装修也因此步入了快速发展阶段。在美化家居环境的同时，我们更应该注重房屋的使用安全。通常情况下，居室装修应注意的安全事项有：1、不符合结构安全标准的房屋，应当先修缮加固，在达到住用安全条件后，方可进行装修；2、方案未经房屋安全鉴定机构进行安全审定，不能擅自拆改墙体、梁、柱、板等结构构件；3、楼面加铺的各类装饰材料，其均布荷载应低于设计标准值的40%（即准永久值系数<0.4），一般不超过50kg/㎡；4、悬挑阳台因其承载能力有限，不宜改作厨房、居室或堆放杂物，台面不得粘铺除塑料、硬木地板之外的石材、陶瓷等其它地板砖；5、给排水管道、电气照明线路等不宜随意改动，更不能在墙体、楼板或梁柱上剔槽埋设；6、厨房、卫生间的楼面、设备装修应作防水处理，并作适当的测试；7、所采用的室内装饰材料应符合《建筑内部装修设计防火规范》对住宅装修材料燃烧性能等级的要求。

五、自然灾害或意外事故作用下的房屋安全

　　原有房屋遭受水灾、风灾、地震、滑坡、泥石流等自然灾害或火灾、爆炸等意外事故的侵袭后，房屋结构的承载能力、整体性等会受到不同程度的损伤甚至破坏。能否继续使用，必须先经过房屋安全鉴定机构的鉴定，以确定受损房屋是否符合安全使用条件，或采取处理措施后继续使用，这方面的教训是极其惨痛的。1994年6月16日发生在广东珠海市前山镇裕新染织厂六层厂房的火灾就是典型的灾后塌房事故。火灾时并未造成人员伤亡，但厂方急于恢复生产，灭火后派出的200多名工人在清理现场时，房屋整体倒塌，事故造成52人死亡，159人受伤。如果灭火后先由房屋安全鉴定机构进行鉴定，确定房屋的损坏或危险程度，并据此提出针对性处理意见，就可以避免这起恶性事故的发生。而1991年夏季发生在安徽省江淮地区的特大洪涝灾害，正是因为各地房屋安全鉴定机构的提前介入和对受灾房屋的全面鉴定，才避免了多起洪水退却后因房屋倒塌而造成的人员伤亡事故的发生。

六、对新建工程周边房屋应加强安全监护

　　随着旧城改造步伐的加快，在房屋密集区内新建、改建、扩建房屋越来越普遍。新建工程开挖深基坑、抽取地下水或机械打桩的振动等都会对周边房屋的正常使用产生影响，如不采取安全保护措施或措施不当，就可能会造成周边房屋的损坏甚至倒塌。近年来，国内已发生了多起由此引发的房屋倒塌事故。如1998年8月6日广东珠海市祖国广场施工区周边五幢居民楼的倒塌，同年5月6日黑龙江哈尔滨市一幢Ⅱ类保护建筑-五层铁路公寓的部分坍塌，均由于相邻施工的直接影响而造成。又如1990年合肥市十字街绿都商城施工，基坑大面积开挖造成的邻近房屋受损；1995年4月施工中的仁和大厦基坑塌方影响其南侧商住楼的正常使用；1998年7月淮河路改造工程中，一幢新建的多层建筑，其基础施工时也致使附近李鸿章故居（修复的“李府”前身）墙开地裂等，这些事故都造成了地方政府为抢险救灾、善后处理、安置居民等花费了相当数量的人力、物力。如果在新建工程基础施工期间，对周围房屋作全过程监测，通过科学、合理的鉴定和监护，既可以保证周围房屋在施工中正常、安全地使用，同时又能明确责任，缓和矛盾，保障城市建设的顺利进行，社会效益和经济效益都非常显著。

七、房屋安全使用中，所有权人、使用人的责任

　　（一）房屋所有权人是其房屋安全的直接责任人，具体责任是：1、正确维护和安全使用房屋；2、建立房屋安全管理档案，定期进行检查。在暴风、雨雪季节，做好排险解危的各项准备；3、在房屋出现危险迹象时，及时委托房屋安全鉴定；4、对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理意见，及时解危；暂时有困难的，应立即采取安全措施。

　　（二）房屋使用人承担的责任是：1、正确使用房屋，协助所有权人定期检查，及时维护；2、若需对房屋更改使用用途或改变结构、增加荷载使用时，必须事先征得所有权人同意，并经房屋安全鉴定单位鉴定后，按处理意见实施；3、发现房屋有危险迹象时，及时通知所有权人或直接委托鉴定；4、因不当行为造成房屋危险的，承担赔偿责任；阻碍所有权人采取排险解危措施而发生安全事故的，承担相应的民事责任。

八、导致房屋存在安全隐患的因素

　　房屋结构出现险情，甚至发生倒塌事故，往往是由多方面因素的综合影响所致，这些大体上可归纳为先天因素和后天因素二大类。

　　（一）先天因素：1、设计考虑不周，结构不合理；或地质勘探资料不全面，基础产生不均匀沉降；或非正式设计以及未经设计等，造成房屋结构存在局部或整体性缺陷。2、施工质量差，偷工减科，粗制滥造；或违背客观规律盲目抢工赶时，或施工期间遭遇恶劣的气候而未采取有效的补救措施等，房屋结构存在“先天不足”。

　　（二）后天因素：1、房屋超期服役，或长期缺少维修养护或维护不当，结构构件材质日趋老化；2、不合理使用造成的人为损伤。违反科学依据，擅自更改房屋结构、构件，或加层、改变用途、超载使用，或装饰装修任意拆改结构、盲目加大使用荷载等；3、遭受地震、暴风、雨雪、洪水等自然灾害或滑坡、泥石流、地陷等地质灾害或火灾、爆炸、振动、碰撞等偶然事故的影响，房屋结构破坏；4、周围环境的影响。 高温潮湿、腐蚀性气体、液体的侵蚀，以及白蚁危害；室外排水条件的恶化或地质条件因素引起的地下水位变化；相邻建筑物施工的影响等。

九、危险房屋及其判定

　　什么样的房屋属于危险房屋，建设部令第4号《城市危险房屋管理规定》作出了明确定义：危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。如何正确判断房屋结构的危险程度，是房屋安全鉴定工作的中心内容，也是城市房地产行业管理中一项十分重要而又技术性、业务性非常强的工作。对既有房屋的危险性鉴定依据国家行业标准《危险房屋鉴定标准》（JGJl25--99），根据被鉴定房屋的构造特点和承重体系的种类，按构件、房屋组成部分、房屋三个层次进行危险性鉴定，其等级划分如下：

　　A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。

　　B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。

　　C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。

　　D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。