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湖北英山万润温泉明珠项目概况介绍(1)
     来源:英山房地产网   

一. 项目概况
本项目位于英山县县城所在地温泉镇北汤河村,位于县城最北端,占地约16141平方米,总建筑面积约48654平方米。该项目为商、柱一体,其中住宅总面积约35000平方米、商铺总面积约3810平方米、酒店总建筑面积约14370平方米。小区住宅共计10栋多层,约400户,小区内物业种类齐全,配套较好,在县城北区算的上拾个较大规模的新型生活社区。
小区紧邻县城茶叶市场和森林公园,周边配套设施已基本成熟;自身1.8万余平方米的商业,可为未来业主和周边居民提供更加周到、全面的服务配套。
小区交通便利,离城区中心只要3分钟车程。小区紧邻通往外地的唯一主干道。
小区内设有主入口中心花园和9条穿插其中的景观带。小区外紧邻森林公园,北绿色环绕。
该项目户型规划合理,产品面积从90平米至122平米不等,其中100-110平米的经典面积约占整个项目的60%。本项目有A、B、C、D、E五种户型,其中除了D户型为两室两厅,其他户型均为三室两厅非常适合当地居民的生活居住习惯。

二. 区域房地产市场分析

1、 住宅市场的现状分析
1.1 住宅市场的地域分布
从整个温泉镇住宅建筑分布来看,大桥以北主要是老城区,住宅建筑分布比较零乱,以居民自建房为主,建筑质量较差,建筑不规范,没有真正意义上的小区住宅。大桥以南主要是新城区规划,虽然仍然是居民自建房为主,但是整体环境较新,学区配套也比较成熟,且出此案有规模的社区,例如莲花小区。但是,此区的人口密集度较差。
1.2 住宅市场建筑风格
此区域仍然以低层和多层(一般为6+1)占绝对优势,建筑外立面无特色,基本上无风格科研。且建筑质量较差,多数住房交付时均无外立面门窗。
1.3 住宅市场的目标客户群
通过对当地楼盘的调查,目标客户群主要为本县城和距离较近得镇、村的居民,还有与其相邻的外省村镇居民,例如安徽省岳西县。
1.4 住宅市场的户型特点
此地区的居民习惯是最少要求三室两厅。因为,此地区为山区村镇,习惯和老人一起居住;且大部分居民以前一直住自建房屋,习惯了大面积的居住空间。所以,在走访了相关在售楼处发现,绝大部分是100-200的三室两厅比较畅销。
1.5 住宅市场的配套特征
母爱请按,此区的大部分住宅都无配套可言,基本是都是依托老城区的配套。只有目前新建的小区引进一些最基本的小区配套设施。例如:莲花小区,除了社区内上商业-公共活动场所、门禁系统,还有专门的小区幼儿园。
1.6 住宅市场的销售策略
从走访的几个在售楼盘的调查来看,基本上小区销售顺利还是价格因素占了主导。采取了阶段性价格促销。有些较大的楼盘做了一些媒体广告。例如:莲花小区,做了户外广告大牌、道牌广告、电视广告。
1.7 住宅市场的竞争态势
目前对于新建项目的最大竞争就是当地居民的自建房。在建的几个项目已经基本处于尾期销售,竞争威胁不大。例如:莲花小区已开到四期,五期为别墅;飞达商业广场住宅体量较小,且已经基本销售完毕;阳光花园已基本销售完毕。
1.8 住宅市场的发展趋势
从总体来看,未来住宅市场的发展趋势有喜有忧。
喜在:1、政府提出了对未来县城的发展规划方向,对不同区域功能做了新的定位,加大了对土地的合理利用和开发设计,会犯的土地市场和房地产市场会在有限的区域不断的完善。2、在城区的开发区已经开始形成有规模的真正的住宅社区,例如:莲花小区。3、对于有线的土地、不断增长的城区人口,有计划有规模的住宅小区会在以后的时间里,不断涌现,随着城镇居民生活水平的不断提高,一个地区从落后到发展是一个必然的趋势。
忧在:1、此区域处在山区,土地资源比较缺乏,土地形态不规则,利用率较低,开发成本高。2、当地产业结构是以农业、农副产品、旅游业为主,工业比较落后,这导致了一个现象,即当地的消费水平不低,但是收入水平也不高,购买力部强。3、当地的房地产开发市场还不成熟,必然导致二级市场不活跃,房产投资行为较少。4、在当地有个较普遍的现象,即:城镇居民的自建房较多,且比较拥挤,杂乱无章,建筑不规范,加盖现象比较严重。
1.9 知名项目的综合分析
在县城,最大规模的小区应属莲花小区。该小区有四种物业形态:多层(6+1)、小高层、别墅、商铺。其中,多层和商铺分四期销售,分别是A、B、C、D四个组团,目前A、B、D已经基本销售完毕,在“五一”期间B组团对外发售,但销售情况不容乐观,且前三期入住率不高。分析:从整体上,小区规模较大,配套较好,物业种类丰富,容易形成规模效应。从户型面积上,小区80%以上的户型都是100平米以上,畅销户型面积在120-130平米之间,且均是三室两厅,销售比较快。从价格上,小区一期均价在1000元/平方米左右,二期均价在1200/平方米左右,三期均价在1300/平方米左右,到了四期小区定价在1500/平方米左右。前三期由于价格较低,总价低,所以销售比较顺利。但是到了四期开盘,由于开发商高估了当地市场的购买能力,价格增长幅度较大,再加上发售时机选择的不够恰当,致使开盘失败,近400户的投放量,到目前为主只有近20户的销售量。目前,当地的房地产价格在800-1500元/平方米左右,消费者可接受均价在1100-1400/平方米左右。

三、项目SWOT分析
S: 优势
小区规模在当地算中等,可以树立一定的品牌形象。
小区业态比较丰富(自身商业、酒店),周边配套成熟。
离城中心商业街较近。
小区邻近生态公园,加上自身绿化,使整个小区绿化率提高。
毗邻主干道,交通便利,出行方便。
户型90%为三房两厅,适应当地居民习惯;面积70%以上在100-120之间,是当地的长效面积。适中的面积为以后的提价做好了相应的准备。
W: 劣势
项目所在地区为城区入口,属城区和乡村交接迪赛,整体的外部环境较差。
距离城区有一定距离,不是居住集中区,且周边商业部室太繁华。
离出场主干道太近,有一定的噪音污染和环境污染。
周边居民以自建房屋占绝对多数,人口较分散。
城镇居民大多以满足自主为主,对新的小区住宅概念还不适应,更谈不上房产投资了,所以房地产市场还不活跃。
小区规划地类用途为商业用地,其土地使用年限只有40年。一般的住宅适应年限为70年。
O: 机会
项目所在的成倍,还没有一处真正意义上的住宅小区,市场潜力较好。
随着经济和人口的增长,城区要扩大,周边乡镇人口的涌入,都存在着较大的客户群体。
均价要低于城南和主城区,在价格上有明显的优势。
项目所在地为城区入口,为重要交通的必经之处,容易形成城北标志建筑。
项目周边有较多大的商业交易广场,未来可能形成一个商业圈。
T: 威胁
当地的自建房屋
莲花小区四期

http://ys.hgfdc.com  2013/11/4  
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